Votations: La bataille sur le droit du bail est lancée

Le peuple se prononcera le 24 novembre sur deux révisions du droit du bail. Les partisans des réformes défendent des mesures ciblées et équitables, alors que l’Asloca fustige une attaque contre la protection des locataires qui fera grimper les loyers.

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Le sujet est potentiellement explosif, alors que la pénurie de logements s’aggrave en Suisse et que les loyers continuent de s’envoler. D’autant plus dans un pays où plus de 60% des ménages sont locataires. La population est appelée à voter fin novembre sur deux objets liés au droit du bail après le double référendum déposé par l’Association suisse des locataires (Asloca).

Le comité bourgeois favorable à ces révisions a lancé mardi sa campagne à Berne. «Les réformes apporteront plus de clarté et d’équité dans le droit du bail. Elles sont ciblées et ne touchent pas à la protection des locataires», a souligné le conseiller national Olivier Feller (PLR/VD), qui est également secrétaire général de la Fédération romande immobilière (FRI).

Le parlement a avalisé deux projets le 29 septembre 2023. Le premier a pour but d’empêcher les sous-locations abusives. Les locataires ont le droit de sous-louer temporairement leur logement. Il arrive cependant qu’ils le fassent sans l’autorisation du bailleur, laquelle est pourtant obligatoire, ou qu’ils demandent un loyer trop élevé pour la sous-location. Pour éviter ce genre d’abus, le parlement veut modifier le Code des obligations.

Quel est l’objet?

La Confédération veut modifier les règles de la sous-location. Le locataire devra obtenir l’autorisation écrite du bailleur, qui pourra refuser une sous-location si elle excède deux ans notamment. En cas de non-respect des règles, le bailleur pourra adresser une protestation écrite au locataire, puis résilier le bail dans un délai de trente jours si rien n’est fait.

Qui est pour?

Hormis le Conseil fédéral, les partisans sont les partis du Centre, du PLR et de l’UDC. Le camp du oui comprend aussi le secteur immobilier et les faîtières de l’économie, comme l’USAM. Leur argument: le projet empêcherait les abus: absence d’autorisation ou sous-loyer trop élevé par exemple.

Qui est contre?

Parmi les opposants figurent le Parti socialiste et Les Vert·e·s. L’Association suisse des locataires (Asloca) et les syndicats, Unia en tête, militent aussi pour le non. Leurs arguments: le projet restreindrait la sous-location en menaçant les locataires d’expulsion pour le moindre manquement et ferait augmenter les prix des loyers grâce aux résiliations.

Le bailleur devra à l’avenir donner son consentement par écrit. Il pourra également refuser la sous-location si elle dure plus de deux ans ou présente des inconvénients majeurs pour lui. Cette solution n’est «ni compliquée ni bureaucratique et évitera les malentendus et les risques d’abus, défend Olivier Feller. Il s’agit notamment d’empêcher que la sous-location ne soit utilisée à des fins spéculatives et retire du marché des logements dont la population a besoin, au profit de plateformes comme Airbnb, surtout en période de pénurie.» Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le bailleur pourra tout d’abord lui adresser une protestation écrite, puis, si celle-ci reste sans effet, résilier le bail.

Plus de sécurité juridique

L’autre objet vise à simplifier les résiliations du bail pour besoin propre. Actuellement, il est possible qu’un bailleur doive attendre plusieurs années avant de pouvoir utiliser son bien. La condition pour faire valoir un besoin propre est stricte. Celui-ci doit être «urgent». Avec la nouvelle réglementation, il suffira qu’il soit «important et actuel», ce qui sera plus facile à prouver pour le propriétaire.

Quel est l’objet?

La Confédération veut faciliter la résiliation du bail pour besoin propre. Un propriétaire pourra résilier le bail d’un locataire pour motif «important et actuel», au lieu d'«urgent». Les prolongations de bail seront également plus courtes.

Qui est pour?

Hormis le Conseil fédéral, Le Centre, le PLR et l’UDC défendent cette révision. Le camp du oui comprend aussi les milieux de l’immobilier et des organisations proches du secteur économique telles que l’USAM. Leurs arguments: le projet clarifierait la question du besoin propre et réduirait le délai des procédures juridiques.

Qui est contre?

Le Parti socialiste et Les Vert·e·s figurent au rang des principaux opposants. L’Association suisse des locataires (Asloca) et les syndicats Travail.Suisse et Unia militent aussi pour le non. Leurs arguments: le projet viserait surtout à faciliter les résiliations de bail, afin de pouvoir augmenter les loyers dans un second temps.

«Ces changements sont importants pour préciser la loi et mettre fin à l’insécurité juridique actuelle, ce qui est aussi à l’avantage des locataires», relève le conseiller national Vincent Maitre (Le Centre/GE). Ce dernier veut par ailleurs tordre le coup à l’idée lancée par les référendaires que c’est le lobby immobilier qui est à la manœuvre. «Cette accusation est ridicule puisque la résiliation pour besoin propre touche uniquement les particuliers. Les régies, les promoteurs ou les caisses de pension ne sont absolument pas concernés.»

Les deux révisions du droit du bail sur lesquels se prononcera la population détériorent fortement les droits des locataires, estime pour sa part l’Asloca. «L’objectif du lobby immobilier est de chasser les locataires de leur logement, pour ensuite augmenter les loyers», affirme au Temps son président Carlo Sommaruga. Outre l’Association de défense des locataires, l’alliance référendaire réunit le Parti socialiste, Les Vert·e·s, l’Union syndicale suisse (USS) et Travail.Suisse. Elle comprend aussi l’association de défense des retraités Avivo et l’Union des étudiants de Suisse (UNES).

Tactique du salami

Pour Carlo Sommaruga, ce n’est qu’un début, car d’autres attaques contre le droit du bail sont en préparation, citant deux initiatives parlementaires sur les loyers. «Le parlement a délibérément renoncé à regrouper les différents projets en une seule révision globale. C’est pourquoi il faut maintenant lancer un référendum contre chacun d’entre eux. Cette tactique du salami est antidémocratique et coûteuse.» Selon le conseiller aux Etats (PS/GE), la votation du 24 novembre «est l’occasion de faire passer un message aux bailleurs et de dire maintenant ça suffit!»

En facilitant les résiliations, les loyers continueront d’exploser, résume l’association, qui veut inverser la tendance. Pour l’Asloca, l’objectif est clair: obtenir encore plus de rendement. Une initiative est en préparation afin de mieux encadrer les loyers. Le but est d’ancrer dans la Constitution le fait que les loyers doivent refléter les coûts. L’initiative devrait être lancée dans le courant de 2025. Le logement devrait rester ces prochains mois un sujet politique brûlant.

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