Photo: UBS
Pour que le parc immobilier suisse soit réellement neutre pour le climat en 2050, plus de 38 000 bâtiments doivent être rénovés chaque année. Il reste encore beaucoup à faire pour atteindre cet objectif, souligne Claudio Saputelli, Head CIO Real Estate chez UBS.
7 Min. • • Elmar zur Bonsen, Sustainable Switzerland Editorial Team
En Suisse, les bâtiments consomment environ 41% de l'énergie totale. La production de chaleur en représente la plus grande partie. Aujourd'hui encore, 56% des immeubles d'habitation existants sont chauffés au fuel ou au gaz et 8% à l'électricité.Le chauffage à l'énergie solaire ne représente que 8% de l'énergie totale, selon l'Office fédéral de la statistique. Il existe un potentiel de réduction des émissions de CO₂ et d'atteinte de l'objectif ambitieux de zéro émission nette pour le parc immobilier suisse d'ici 2050. Pour ce faire, il est nécessaire d'assainir les maisons sur le plan énergétique. Toutefois, au fur et à mesure que le tournant énergétique progresse, il devient de plus en plus difficile de maintenir le rythme de rénovation nécessaire, comme on peut le lire dans l'étude «UBS Real Estate Focus 2024» publiée récemment . Claudio Saputelli, Head CIO Real Estate chez UBS, explique dans l'interview suivante pourquoi il est nécessaire d'agir et comment la situation actuelle doit être évaluée.
La Suisse est-elle en bonne voie pour atteindre un parc de logements climatiquement neutres d'ici 2050?
Claudio Saputelli: jusqu'à présent, c'est surtout la construction neuve qui a été le pilier sur le chemin de la transition énergétique. Pour 98% de tous les logements autorisés en 2023, une pompe à chaleur ou un chauffage urbain sont prévus. Alors que pendant longtemps, les maisons individuelles ont joué un rôle de pionnier dans ce domaine, les immeubles collectifs ont récemment pratiquement rattrapé leur retard. Cependant, en raison de la longue durée de vie des biens immobiliers et du faible taux actuel de construction de nouveaux bâtiments (0,7%), l'accent doit être mis avant tout sur la rénovation des bâtiments existants.
Dans quel ordre de grandeur?
Selon notre nouvelle étude, plus de 38 000 immeubles d'habitation devraient être rénovés chaque année, soit bien plus que les 31 000 bâtiments estimés actuellement.
Une accélération de l'activité de réhabilitation est-elle prévisible?
Les ventes de pompes à chaleur et de panneaux photovoltaïques ont continué à augmenter ces dernières années, malgré la baisse de l'activité dans le secteur de la construction neuve. Le nombre de pompes à chaleur vendues a augmenté de 6% en 2023, passant d'un peu plus de 41 000 à 43 500, et la puissance installée des installations photovoltaïques a même augmenté de 32% selon les estimations. Mais à mesure que la transition énergétique progresse, il sera de plus en plus difficile de maintenir le rythme nécessaire. En effet, il est fréquent aujourd'hui de rénover énergétiquement des objets pour lesquels il n'existe pas d'obstacles notables. Mais dans les bâtiments historiques des vieilles villes à forte densité de construction, une pompe à chaleur n'est souvent pas une option. La plupart du temps, la seule solution est de passer au chauffage urbain.
Quelle est la réduction des coûts grâce aux subventions et aux avantages fiscaux lors de la rénovation énergétique d'un immeuble d'habitation?
Pour un investissement d'un million de francs dans la rénovation énergétique d'un immeuble d'habitation datant des années 1970, les subventions permettent de réduire les dépenses de 7 à 18%. A cela s'ajoute le rabais fiscal qui réduit encore les coûts de 13 à 25%.
«En raison de la longue durée de vie des biens immobiliers et du faible taux actuel de construction de nouveaux bâtiments, l'accent doit être mis avant tout sur la rénovation des bâtiments existants.»
Y a-t-il des différences régionales dans ce domaine?
Dans nos exemples de cas cantonaux, il apparaît que le rabais total sur les coûts d'investissement se situe entre 25 et 40%. C'est à Zurich, Schaffhouse et Genève que les déductions sont les plus importantes. Les économies les plus faibles peuvent être réalisées à Altdorf, Zoug et Appenzell.
Les rénovations énergétiques sont-elles rentables pour les investisseurs?
En principe, la rénovation d'un immeuble d'habitation ne génère qu'un faible retour sur investissement. Le remplacement du chauffage sans investissement supplémentaire dans l'enveloppe du bâtiment est la solution la plus intéressante d'un point de vue purement financier en raison des subventions élevées et des frais annexes. Si l'on en arrive à une rénovation totale, celle-ci n'est souvent rentable, dans pratiquement tous les sites, qu'en cas de résiliation du bail à vide. Si les locataires actuels restent dans leur logement, les propriétaires se retrouvent souvent avec des frais à payer, de sorte que la rénovation totale devient même une opération à perte. Les incitations financières sont donc trop faibles pour soutenir les objectifs de durabilité.
Peut-on constater des différences entre les cantons plus pauvres et les cantons plus riches?
De manière générale, les investissements dans l'efficacité énergétique et la qualité des bâtiments sont moins rentables dans les cantons économiquement faibles que dans les cantons financièrement forts. En effet, les subventions sont souvent plus faibles et les revenus locatifs supplémentaires sont souvent plus fortement imposés. Et comme les coûts de rénovation représentent une part nettement plus importante de la valeur d'un bien immobilier en périphérie que dans les espaces métropolitains, le financement d'un tel investissement est encore plus difficile.
Que peut-on faire pour rendre les rénovations plus attrayantes?
Les augmentations de loyer dans les contrats de location en cours ne compensent pas suffisamment le propriétaire pour les dépenses de rénovation. Dans un droit au bail révisé, les investissements entraînant une plus-value devraient par exemple être pris en compte dans le calcul de l'augmentation autorisée du loyer, indépendamment du montant des subventions. Un moyen efficace d'augmenter la rentabilité serait en outre d'autoriser un coefficient d'utilisation du sol plus élevé lors de rénovations énergétiques importantes. Ce chiffre décrit le rapport entre la taille de la parcelle et la surface au sol brute, et définit donc la construction maximale autorisée sur un terrain.
Source: BFS, UBS
Les logements collectifs à la traîne
Part des immeubles d'habitation par type de chauffage, en décembre 2023, en pourcentag
Le nombre de rénovations énergétiques a considérablement augmenté ces dernières années. La nécessité d'agir se fait surtout sentir dans les immeubles collectifs anciens.
Selon votre étude, les propriétaires institutionnels rénovent globalement plus activement que les propriétaires privés d'immeubles collectifs. A quoi cela est-il dû?
Si des personnes morales sont propriétaires de l'immeuble collectif, le rendement de la rénovation est un peu plus élevé que pour les bâtiments détenus par des particuliers, en raison des impôts sur les sociétés moins élevés et de la déductibilité fiscale intégrale des investissements. Les institutionnels disposent en outre d'incitations supplémentaires à l'assainissement. Premièrement, les bâtiments rénovés sur le plan énergétique sont en pratique évalués à un niveau plus élevé, ce qui génère des bénéfices comptables supplémentaires. Deuxièmement, les investisseurs institutionnels sont de plus en plus obligés de moderniser leur parc immobilier en vue de l'objectif climatique de neutralité carbone.
Le débat public sur l'efficacité énergétique se focalise fortement sur le marché du logement. Comment peut-on estimer l'évolution du marché des surfaces de bureaux?
Jusqu'à présent, il n'y a pas eu de vague d'assainissement des surfaces de bureaux dans toute la Suisse, et la majorité d'entre elles sont chauffées à l'énergie fossile. Les investisseurs institutionnels et les véhicules de placement cotés en bourse s'efforcent fortement de rendre le parc de bureaux plus écologique. L'extension en cours des réseaux de chauffage urbain par les villes joue en faveur de la décarbonisation du parc de bureaux.
Il y a aussi de plus en plus d'étages de bureaux vides.
Les taux de vacance des bureaux sont en moyenne près de 10 points de pourcentage plus élevés dans les agglomérations que dans les centres. Dans ce contexte exigeant, les bâtiments non écologiques ont déjà moins de chancesur le marché des transactions . Il n'est certes pas question pour l'instant de restreindre l'utilisation des bâtiments qui ne répondent pas aux critères ESG dans notre pays. Mais à long terme, il faut s'attendre à ce que les financements pour les bâtiments inefficaces sur le plan énergétique deviennent plus chers.
Le nombre de rénovations énergétiques a nettement augmenté ces dernières années et, parallèlement, les émissions de gaz à effet de serre du parc immobilier suisse ont pu être réduites. La hausse des prix des énergies fossiles est donc un moteur important. Ainsi, les coûts d'exploitation des systèmes de chauffage écologiques sont encore plus bas que ceux des solutions fossiles, tandis que les coûts d'acquisition plus élevés peuvent être amortis plus rapidement, comme le montre l'étude «UBS Real Estate Focus 2024». Selon l'étude, il faut toutefois s'attendre à long terme à des réductions de loyer et de prix ainsi qu'à des coûts de financement plus élevés pour les bâtiments inefficaces sur le plan énergétique.
Déclaration: Ce contenu est réalisé par la rédaction de Sustainable Switzerland pour le compte du partenaire UBS.
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