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Comment les institutions financières contribuent à un immobilier respectueux de l'environnement

Les bâtiments sont responsables de plus d'un tiers des émissions de gaz à effet de serre dans le monde. Pourtant, les propriétaires considèrent souvent qu'il n'y a pas assez d'incitations à entreprendre des rénovations efficaces sur le plan énergétique. La bonne nouvelle, c'est que l'industrie financière peut aider la pensée écologique à percer dans le secteur immobilier.

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L'école des années 70, l'immeuble de bureaux en verre dans le style des années 80, la maison individuelle aux normes des années 90: les bâtiments anciens sont généralement des gouffres énergétiques. Et ils constituent la majeure partie de nos villes et villages. Dans le monde entier, les bâtiments sont responsables de 37% de toutes les émissions de gaz à effet de serre, comme l'indique l'UBS Sustainability and Impact Institute dans son livre blanc «Repenser la construction». La Suisse ne fait pas exception.

Dans sa stratégie climatique, la Confédération a défini que les émissions de gaz à effet de serre en Suisse devaient être réduites à zéro net d’ici 2050. Toutefois, la moitié des bâtiments actuels seront encore debout d'ici là. Ils représentent donc un obstacle considérable sur la voie de l'objectif. Des mesures de construction permettent toutefois d'assainir durablement les bâtiments. D'un point de vue technique, les modernisations énergétiques telles que l'isolation ou la ventilation ne sont pas compliquées, mais elles font de petits miracles. Les immeubles rénovés augmentent leur valeur, réduisent les frais annexes et améliorent le confort – ce qui profite à l'environnement et à la société.

La rénovation est plus écologique que la construction

Jusqu'à présent, seul 1% des 1,8 million de bâtiments que compte la Suisse est rénové chaque année. Les spécialistes parlent d'un «retard de rénovation». Pour atteindre l'objectif zéro net d'ici 2050, ce taux doit au moins tripler.

En tenant compte de l'empreinte totale, les rénovations sont généralement plus écologiques que les nouvelles constructions. Dans le livre blanc de l'UBS, cet avantage est chiffré: une rénovation permet d'économiser 50 à 75% du dioxyde de carbone qu'une nouvelle construction comparable engendrerait. Pourquoi tant de bâtiments anciens sont-ils en retard sur leur temps, alors que les avantages d'une rénovation respectueuse de l'environnement sont évidents?

Avantages à long terme sur le marché

Les raisons sont multiples. Lorsque les anciens bâtiments sont démolis et remplacés par de nouvelles constructions, celles-ci peuvent souvent être mieux commercialisées, vendues ou louées. De nombreux propriétaires voient certes que les rénovations nécessitent dans un premier temps un investissement en capital, mais ne réalisent souvent pas qu'elles permettent également de créer une plus-value financière. Alors que les locataires profitent immédiatement des avantages tels que des charges plus faibles et un meilleur confort d'habitation, l'augmentation de la valeur du bâtiment ne se fait sentir que progressivement. A long terme, les bâtiments qui n'ont pas fait l'objet d'une rénovation énergétique pourraient donc se révéler être des «biens sans intérêt» sur le marché de la location et de la vente.

L'éco-financement a du retard à rattraper

En revanche, les obligations immobilières durables et les prêts hypothécaires ont encore besoin d'être développés. Selon le livre blanc de l'UBS, ils n'enregistrent qu'une part de marché de 1,5%. Le potentiel est donc important. La voie vers une allocation du capital respectueuse de l'environnement doit être ouverte par des données concrètes et des flux d'informations transparents.

«Les institutions financières peuvent surmonter ces obstacles en commençant par se mettre d'accord sur une norme pour des données uniformes sur le dioxyde de carbone», postule UBS dans son livre blanc. L'objectif est de parvenir à un benchmark risque/bénéfice pour les constructions écologiques. Les approches courantes de l'évaluation immobilière ne reflètent pas encore suffisamment les risques environnementaux. Les estimations de la valeur des bâtiments sont souvent basées sur les données actuelles du marché. Elles ne tiennent pas compte du fait que les gouvernements renforcent sans cesse les réglementations environnementales – et que même les bâtiments modernes auront besoin de «mises à niveau» à l'avenir. Certains modèles permettent toutefois déjà d'inclure les flux de trésorerie futurs dans les évaluations et donc de prendre en compte les risques environnementaux.

Le secteur financier: catalyseur du changement?

Les banques évoluent dans des écosystèmes avec différents partenaires et prestataires de services. En Suisse, UBS a par exemple lancé un calculateur de rénovation en ligne avec le prestataire de services immobiliers indépendant Wüest Partner. Il permet de déterminer en quelques étapes ce que rapporte une rénovation – et quel budget est nécessaire. En outre, les institutions financières peuvent encourager les partenariats public-privé pour aider des projets visionnaires à voir le jour. Enfin, les institutions financières peuvent contribuer à rendre les obligations immobilières vertes comparables dans différents pays et à promouvoir la standardisation. Le Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) est un instrument utile pour le secteur immobilier. Il aide à évaluer les bâtiments dans la perspective de la trajectoire de décarbonisation conformément aux objectifs climatiques de l'accord de Paris.

Les banques peuvent en outre favoriser le changement durable en gérant les portefeuilles immobiliers de manière écologique dans leurs activités d'investissement, en contribuant à de meilleurs financements et en améliorant la chaîne de valeur dans le secteur de la construction.

Dans le domaine de l'investissement, les critères ESG (acronyme de Environment, Social, Governance) sont très répandus. Il en va de même pour le secteur immobilier: ainsi, UBS a élargi la politique et les objectifs de placement de ses fonds immobiliers 2022 et a fixé des objectifs de durabilité contraignants. Parmi ces objectifs figurent la réduction des gaz à effet de serre et de l'intensité énergétique des bâtiments, l'augmentation de la part des énergies renouvelables dans la consommation totale, la poursuite de l'amélioration de la base de données et la promotion de la certification de la durabilité des bâtiments. Des objectifs de réduction ont été établis pour chaque portefeuille. Ils mesurent les progrès réalisés sur la voie de la neutralité climatique et apportent leur soutien comme instrument de planification. Les résultats actuels du calcul des objectifs de réduction montrent que les produits de placement immobilier sont en bonne voie pour atteindre les objectifs intermédiaires en vue de l'accord de Paris sur le climat en 2030 et une exploitation neutre en CO₂ d'ici 2050. Afin de réduire les émissions non seulement lors de l'exploitation mais aussi lors de la construction, UBS Asset Management a en outre signé lors de l'été 2023 la «Charte pour une construction circulaire» en tant que membre fondateur.

Pistes de réflexion pour une économie à impact

L'UBS Sustainability and Impact Institute a été créé il y a deux ans afin de donner des impulsions pratiques et factuelles au débat sur la durabilité. Au sein de la banque, l'institut est conçu comme un laboratoire d'idées au sein duquel les experts en développement durable des différents secteurs d'activité échangent leurs points de vue. Le livre blanc «Repenser la construction – Poser les fondations pour des bâtiments plus durables» se penche sur les défis énergétiques du parc immobilier mondial. Il est disponible gratuitement au format PDF.

Déclaration: Ce contenu est réalisé par la rédaction de Sustainable Switzerland pour le compte du partenaire UB.

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