"Creare più incentivi per le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica"

Ci sono differenze regionali?

I nostri studi di caso cantonali mostrano che lo sconto totale sui costi di investimento è compreso tra il 25 e il 40%. Zurigo, Sciaffusa e Ginevra offrono le detrazioni maggiori. I risparmi più bassi si registrano ad Altdorf, Zugo e Appenzello. 

Le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica sono redditizie per gli investitori?

In linea di principio, la ristrutturazione di un condominio produce solo un basso ritorno sull'investimento. La sostituzione dell'impianto di riscaldamento senza ulteriori investimenti nell'involucro dell'edificio è l'approccio più interessante in termini puramente finanziari, in ragione degli elevati sussidi e dei costi accessori. In caso di ristrutturazione totale, spesso è redditizia praticamente in tutte le località solo se l'immobile è libero. Se gli inquilini esistenti rimangono nei loro appartamenti, spesso i proprietari si fanno carico dei costi, tanto che la ristrutturazione totale diventa addirittura una perdita. Gli incentivi finanziari sono quindi troppo bassi per favorire gli obiettivi di sostenibilità.

Ci sono differenze tra i cantoni più poveri e quelli più ricchi?

In generale, gli investimenti in efficienza energetica e qualità degli edifici sono meno convenienti nei cantoni economicamente più deboli rispetto a quelli finanziariamente più forti. Questo perché i sussidi sono spesso più bassi e il reddito da locazione aggiuntivo è spesso tassato a un'aliquota più alta. E poiché i costi di ristrutturazione rappresentano una percentuale significativamente maggiore del valore degli immobili nelle periferie rispetto alle aree metropolitane, il finanziamento di un tale investimento è ancora più difficile.

Cosa si può fare per rendere più attraenti le ristrutturazioni?

Gli aumenti dei canoni di locazione previsti dagli attuali contratti di affitto non compensano adeguatamente il proprietario per i costi di ristrutturazione. In una revisione della legge sui contratti di locazione, ad esempio, gli investimenti che migliorano il valore dovrebbero essere inclusi nel calcolo dell'aumento dell'affitto consentito, indipendentemente dall'importo del sussidio. Un altro mezzo efficace per aumentare la redditività sarebbe quello di consentire un coefficiente di utilizzazione più elevato per le ristrutturazioni complete ad alta efficienza energetica. Questo coefficiente descrive il rapporto tra la dimensione delle parcelle e la superficie lorda, cioè definisce lo sviluppo massimo consentito di un lotto.

Secondo il vostro studio, i proprietari istituzionali ristrutturano più attivamente dei proprietari privati di condomini. Perché?

Se le persone giuridiche sono proprietarie del condominio, il rendimento dei lavori di ristrutturazione è leggermente superiore a quello degli edifici di proprietà privata, grazie alle imposte aziendali più basse e alla piena deducibilità fiscale degli investimenti. Inoltre, gli investitori istituzionali hanno ulteriori incentivi alla ristrutturazione. In primo luogo, gli edifici che sono stati sottoposti a ristrutturazione energetica hanno una valutazione più alta, il che genera ulteriori profitti contabili. In secondo luogo, gli investitori istituzionali sono sempre più obbligati a modernizzare i loro portafogli immobiliari in vista dell'obiettivo climatico della neutralità di CO₂.

Il dibattito pubblico sull'efficienza energetica è fortemente incentrato sul mercato immobiliare. Come si può valutare lo sviluppo del mercato degli spazi per uffici?

Finora non c'è stata un'ondata di rinnovamento degli uffici in tutta la Svizzera e la maggior parte è riscaldata con combustibili fossili. Gli investitori istituzionali e i veicoli di investimento quotati in borsa si stanno impegnando per rendere gli uffici più ecologici. La continua espansione delle reti di teleriscaldamento da parte delle città gioca a favore della decarbonizzazione degli uffici.

Ci sono anche sempre più uffici vuoti.

La percentuale di uffici vuoti negli agglomerati è in media più alta di quasi 10 punti percentuali rispetto ai centri. In questo contesto difficile, gli edifici che non sono rispettosi dell'ambiente hanno già meno chance sul mercato delle transazioni. In Svizzera non sono attualmente in discussione restrizioni all'uso di edifici non conformi agli standard ESG. A lungo termine, tuttavia, è prevedibile che i finanziamenti per gli edifici inefficienti dal punto di vista energetico diventino più costosi. 

Dichiarazione: Questo contenuto è stato creato dalla redazione di Sustainable Switzerland su incarico di UBS.